Wissenswertes aus dem Baurecht

Wofür brauche ich eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist die offizielle Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt), bevor Sie mit einem Bauvorhaben beginnen dürfen. Sie brauchen grundsätzlich eine Baugenehmigung, wenn sie:

• ein neues Gebäude bauen (Haus, Garage, Gewerbebau)
• ein bestehendes Gebäude wesentlich verändern oder erweitern (z. B. Anbau, Aufstockung, auch Wintergärten)
• ein Gebäude oder eine Nutzung ändern, die baurechtlich genehmigungspflichtig ist
• Bauvorhaben durchführen, die nicht verfahrensfrei sind (siehe z. B. Art. 57 Bayerische Bauordnung BayBO)
• Bauwerke abreißen, wenn es baurechtliche Vorgaben gibt

Kurz gesagt: Sobald ihr Bauvorhaben nicht verfahrensfrei ist, benötigen Sie eine Baugenehmigung!

Verfahrensfreie Bauvorhaben in Bayern nach Art. 57 BayBO

Was bedeutet „verfahrensfrei“?

Verfahrensfreie Bauvorhaben sind Bauarbeiten, für die Sie keine Baugenehmigung beantragen müssen. Sie dürfen diese Vorhaben ohne Genehmigungsverfahren umsetzen, wenn alle anderen gesetzlichen Vorschriften (z. B. Abstandsflächen, Bebauungsplan) eingehalten werden.

Wichtige Hinweise:

• Auch verfahrensfreie Bauvorhaben müssen alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten (z. B. Bebauungsplan, Denkmalschutz, Abstandsflächen).
• Bei verfahrensfreien Dachgeschossausbauten ist eine Anzeige mindestens zwei Wochen vor Baubeginn bei der Gemeinde erforderlich (z. B. per E-Mail). Das Unterlassen der Anzeige kann zu einem Bußgeld führen.
• Für Fragen und zur sicheren Planung empfehlen wir die Rücksprache mit Ihrer örtlichen Bauaufsichtsbehörde oder dem Bauamt.

Info zu Dachgeschossbauten und Dachgauben

Seit der Neuregelung in Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 Bayerische Bauordnung (BayBO) sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken sowie die Errichtung von Dachgauben genehmigungsfrei, sofern dabei weder die Dachkonstruktion noch die äußere Gestalt des Gebäudes (mit Ausnahme der Dachgauben) verändert wird.

Was bedeutet das für Bauherrinnen und Bauherren?

• Ein Dachgeschoss kann ohne Baugenehmigung zu Wohnraum ausgebaut werden.
• Auch Dachgauben dürfen ohne Genehmigung errichtet werden, wenn sie Teil eines solchen Dachgeschossausbaus sind.
• Dies gilt auch nachträglich für bestehende Wohnungen im Dachgeschoss.
• Nicht genehmigungsfrei sind Dachgauben, die in einem Dachgeschoss eingebaut werden sollen, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird (z. B. Lagerfläche).

Definition Dachgauben (nicht abschließend):

• Die äußere Erscheinung des Gebäudes darf nur durch die Dachgauben verändert werden.
• Andere Veränderungen (z. B. Anbauten, außenliegende Treppen, Dachanhebung) machen eine Baugenehmigung erforderlich.
• Eine Dachgaube ist von der Dachfläche umschlossen (innerhalb der Dachflächen)
• Deutliche Abstände von Ortgängen und Traufe
• Hauptdach muss klar erkennbar sein
• keine aufgehende Außenwand (kein sog. Zwerchhaus, keine komplette Geschossanhebung)
• max. 2/3 der Dachflächen

Anzeigepflicht vor Baubeginn:

Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, muss das Vorhaben der Gemeinde mindestens zwei Wochen vor Baubeginn in Textform angezeigt werden (z. B. per E-Mail). Diese Anzeige nach Art. 57 Abs. 7 BayBO dient der:

• Erhebung kommunaler Abgaben (z. B. Erschließungs- oder Verbesserungsbeiträge),
• Weitergabe an die Bauaufsichtsbehörde, falls durch den Ausbau z. B. ein unzulässiges Vollgeschoss entsteht,
• Information der örtlichen Feuerwehr über bauliche Änderungen.

Ab wann muss ich eine Behörde in meine Hausplanung einbeziehen?

Du solltest die zuständige Bauaufsichtsbehörde (meist das örtliche Bauamt) möglichst frühzeitig in die Planung einbeziehen, am besten schon:

• Bevor du einen Bauantrag stellst:
  Um herauszufinden, welche Vorschriften für dein Grundstück und dein Vorhaben gelten (z. B. Bebauungsplan, Abstandsflächen, Denkmalschutz). Die Bebauungspläne der Stadt Hilpoltstein sind auf der Homepage einsehbar
• Bei Unklarheiten zur Genehmigungspflicht:
  Ob dein Vorhaben genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei ist, kann manchmal komplex sein.
• Zur Beratung über notwendige Unterlagen:
  Damit dein Bauantrag vollständig ist und schneller genehmigt werden kann.
• Bei Sonderfällen oder besonderen Bauvorhaben:
  Zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, in Wasserschutzgebieten, bei größeren Bauvorhaben oder bei Ausnahmen vom Bebauungsplan.

Was gehört in einen Bauantrag?

Ein Bauantrag umfasst verschiedene Dokumente und Nachweise, damit die Behörde Ihr Bauvorhaben prüfen und genehmigen kann. Zu den wichtigsten Bestandteilen gehören:

• Antragsformular:
  Dieses Formular enthält grundlegende Angaben zu Ihnen als Bauherr*in, dem Grundstück sowie zur Art und dem Umfang Ihres Bauprojekts. Das Formular erhalten sie auf der Seite des Staatsministeriums für Bau und Wohnen unter (LINK)
• Bauzeichnungen:
  Hierzu zählen der Lageplan (der das Grundstück und die geplanten Bauwerke zeigt), die Grundrisse aller betroffenen Geschosse, Schnitte (vertikale Ansichten) sowie Ansichten von allen Gebäudeseiten.
• Baubeschreibung:
  Eine kurze, verständliche Beschreibung des geplanten Bauvorhabens, z. B. welche Nutzung vorgesehen ist, welche Baumaterialien verwendet werden und wie das Gebäude gestaltet wird.
• Amtlicher Lageplan mit Nachbarschaftsverzeichnis:
  Der amtliche Lageplan ist gegen eine Gebühr bei der örtlichen Behörde oder am Vermessungsamt zu bestellen und darf nicht älter als 6 Monate sein.
• Beteiligung der Nachbarn:
  Die Nachbarn (gem. Nachbarschaftsverzeichnis) sind an ihren Planungen zu beteiligen. Um Rechtssicherheit zu haben, macht es Sinn, die Nachbarn auf einem separaten Plan unterschreiben zu lassen. Das Dokument ist für ihre Unterlagen bestimmt und muss nicht bei der Genehmigungsbehörde eingereicht werden.
• Nachweise und Gutachten:
  Abhängig vom Bauvorhaben müssen Sie verschiedene technische Nachweise beibringen, z. B.: Statik (Tragwerksnachweis), Wärmeschutz (Energieeinsparverordnung / Gebäudeenergiegesetz), Schallschutz, Brandschutz, Nachweis zur Einhaltung von Abstandsflächen und Stellplatzpflichten
• Unterschriften:
  Der Bauantrag muss von ihnen als Bauherrin unterschrieben werden. Bei der Planung mitwirkende Fachleute (Architektinnen, Ingenieur*innen) unterschreiben ebenfalls die Pläne und Nachweise.

Weitere wichtige Hinweise

Je nach Art und Umfang Ihres Bauvorhabens kann das Bauamt weitere Unterlagen anfordern, z. B. Umweltgutachten, Freiflächengestaltungspläne oder spezielle Genehmigungen bei denkmalgeschützten Gebäuden. Deshalb empfiehlt es sich, vor der Antragstellung frühzeitig mit dem örtlichen Bauamt Kontakt aufzunehmen, um eine individuelle Beratung zu erhalten.

Arten von Bauanträgen

 Hinweis:

• Die Entscheidung über die Baugenehmigung trifft immer die untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Roth).
• Gemeinde wird über die gemeindliche Stellungnahme über das Vorhaben beteiligt. Das Landratsamt kann die gemeindliche Stellungnahme in bestimmten Fällen ersetzen.

Sonstiges

• Stellplatzpflicht

Beim Bau eines Gebäudes, insbesondere bei Wohn- und Gewerbebauten, ist zu beachten, dass ausreichend Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder nachgewiesen werden müssen. Die Stellplatzpflicht ist Teil des Bauantragverfahrens: die Stellplatzprüfung muss daher bereits bei der Planung berücksichtigt und festgelegt werden. Die genauen Anforderungen sind in der Stellplatzsatzung der Stadt Hilpoltstein oder im Bebauungsplan direkt geregelt.

• Bauen in der Innenstadt - Innenstadtgestaltungssatzung

Im Rahmen der Städtebauförderung werden sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich große Anstrengungen unternommen, das überlieferte Stadtbild bei Gebäuden, Verkehrsflächen und Plätzen zu erhalten oder wieder herzustellen. Hochwertige, moderne Architektur ist nicht ausgeschlossen, wenn dadurch der Gesamteindruck nicht gestört wird. Über eine Gestaltungssatzung soll sichergestellt werden, dass sich Um- und Neubauten sowie Werbeanlagen harmonisch in das Stadtbild einfügen.

• Energieberatung ENA-Roth

 Die Energieberatung beim Bauvorhaben ist ein wichtiger Baustein für nachhaltiges und wirtschaftliches Bauen. Sie hilft nicht nur beim Einhalten gesetzlicher Vorgaben, sondern zeigt auch konkrete Wege auf, Energie und Kosten zu sparen, den Gebäudewert zu steigern und die Umwelt zu schonen. Eine gesetzlich verpflichtende Energieberatung ist in Deutschland nur in bestimmten Fällen vorgeschrieben – insbesondere im Zusammenhang mit Sanierungen oder Förderprogrammen. Beim Neubau ist sie nicht generell gesetzlich vorgeschrieben, kann aber indirekt notwendig sein, um die gesetzlichen Anforderungen korrekt umzusetzen.

Für den Landkreis Roth ist die Unabhängige EnergieBeratungsAgentur, kurz ENA - Roth, zuständig. Eine neutrale, unabhängige und praxisnahe Einrichtung für alle Fragen rund um das Thema „Energieverbrauch“.

Egal ob Eigentümer, Mieter oder Bauherr – die ENA bietet in Zusammenarbeit mit der Stadt Hilpoltstein einmal im Monat eine kostenlose Beratung zu Energiesparmaßnahmen an. Die aktuellen Termine finden Sie im Veranstaltungskalender. Eine vorherige Anmeldung ist erforderlich und muss spätestens zwei Tage vor dem Termin unter der Telefonnummer 09174 978 405 erfolgen.