Baurecht auf einen Blick
Das Baurecht regelt die Nutzung und Bebauung von Grundstücken, einschließlich Planung, Genehmigung, Errichtung, Veränderung und Nutzung von Bauwerken. Diese Seite soll einen kleinen Einblick in das Baurecht schaffen. Die Auflistung dient als grober Überblick, stellt aber nicht abschließend alle geltenden Regelungen dar. Im Einzelfall ist beim gemeindlichen Bauamt oder der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde nachzufragen.
Baugenehmigung
Ab wann muss ich eine Behörde in meine Hausplanung einbeziehen?
Ab wann muss ich eine Behörde in meine Hausplanung einbeziehen?
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde (meist das örtliche Bauamt) sollte möglichst frühzeitig in die Planung einbeziehen, am besten schon:
- Bevor der Bauantrag gestellt wird:
Um herauszufinden, welche Vorschriften für das Grundstück und das Vorhaben gelten (z. B. Bebauungsplan, Abstandsflächen, Denkmalschutz). Die Bebauungspläne der Stadt Hilpoltstein sind auf der Homepage einsehbar. - Bei Unklarheiten zur Genehmigungspflicht:
Ob das Vorhaben genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei ist, kann manchmal komplex sein. - Zur Beratung über notwendige Unterlagen:
Damit der Bauantrag vollständig ist und schneller genehmigt werden kann. - Bei Sonderfällen oder besonderen Bauvorhaben:
Zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, in Wasserschutzgebieten, bei größeren Bauvorhaben oder bei Ausnahmen vom Bebauungsplan.
Ist mein Vorhaben anzeige- oder genehmigungspflichtig?
Ist mein Vorhaben anzeige- oder genehmigungspflichtig?
Anzeigepflicht vor Baubeginn:
Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, muss das Vorhaben der Gemeinde mindestens zwei Wochen vor Baubeginn in Textform angezeigt werden (z. B. per E-Mail). Diese Anzeige nach Art. 57 Abs. 7 BayBO dient der:
- Erhebung kommunaler Abgaben (z. B. Erschließungs- oder Verbesserungsbeiträge),
- Weitergabe an die Bauaufsichtsbehörde, falls durch den Ausbau z. B. ein unzulässiges Vollgeschoss entsteht,
- Information der örtlichen Feuerwehr über bauliche Änderungen.
Wofür brauche ich eine Baugenehmigung?
Wofür brauche ich eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist die offizielle Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt), bevor Sie mit einem Bauvorhaben beginnen dürfen. Sie brauchen grundsätzlich eine Baugenehmigung, wenn sie:
- ein neues Gebäude bauen (Haus, Garage, Gewerbebau)
- ein bestehendes Gebäude wesentlich verändern oder erweitern (z. B. Anbau, Aufstockung, auch Wintergärten)
- ein Gebäude oder eine Nutzung ändern, die baurechtlich genehmigungspflichtig ist
- Bauvorhaben durchführen, die nicht verfahrensfrei sind (siehe z. B. Art. 57 Bayerische Bauordnung BayBO)
- Bauwerke abreißen, wenn es baurechtliche Vorgaben gibt
Kurz gesagt: Sobald Ihr Bauvorhaben nicht verfahrensfrei ist, benötigen Sie eine Baugenehmigung!
Was bedeutet „verfahrensfrei“?
Was bedeutet „verfahrensfrei“?
Verfahrensfreie Bauvorhaben sind Bauarbeiten, für die Sie keine Baugenehmigung beantragen müssen.
Sie dürfen diese Vorhaben ohne Genehmigungsverfahren umsetzen, wenn alle anderen gesetzlichen Vorschriften (z. B. Abstandsflächen, Bebauungsplan) eingehalten werden. Dazu gehören beispielsweise:
Bauvorhaben | Wichtige Bedingungen | Bemerkungen |
Gebäude ohne Aufenthaltsräume | Bis 75 m³ Rauminhalt, meist außerhalb von Bebauungsplänen | z. B. Gartenhäuser, Geräteschuppen |
Garagen und Carports | Bis 50 m² Grundfläche | auch Fahrradüberdachungen |
Terrassenüberdachungen | Bis 30 m² Grundfläche, max. 3 m Tiefe | |
Einfriedungen (Zäune, Mauern) | Keine Größenbeschränkung, Ortsbild darf nicht beeinträchtigt sein | |
Solaranlagen und Photovoltaikanlagen (außer im Innenstadtbereich, bei Baudenkmal) | Auf Wohngebäuden und im Außenbereich, bestimmte Größen | Im Innenstadtbereich bedarf es einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis (Ensembleschutz) sowie einer isolierten Befreiung von der Innenstadtgestaltungssatzung |
Antennenanlagen und Satellitenschüsseln | Keine wesentliche Beeinträchtigung des Ortsbilds | |
Werbeanlagen | Kleinere oder temporäre Anlagen | z. B. bei Verkaufsständen |
Dachgeschossausbau und Dachgauben | Dachkonstruktion und äußere Gestalt nur durch Gauben verändert | Anzeige zwei Wochen vor Baubeginn erforderlich |
Aufstellbecken (Pools) | Bis 100 m³ Inhalt, zu Wohngebäuden zugeordnet | |
Temporäre Bauwerke | Kurzfristige Nutzung (ab .... Monaten) | Zelte, fliegende Bauten |
Wichtige Hinweise:
- Auch verfahrensfreie Bauvorhaben müssen alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten (z. B. Bebauungsplan, Denkmalschutz, Abstandsflächen).
- Bei verfahrensfreien Dachgeschossausbauten ist eine Anzeige mindestens zwei Wochen vor Baubeginn bei der Gemeinde erforderlich (z. B. per E-Mail). Das Unterlassen der Anzeige kann zu einem Bußgeld führen.
- Für Fragen und zur sicheren Planung empfehlen wir die Rücksprache mit Ihrer örtlichen Bauaufsichtsbehörde oder dem Bauamt.
Der Bauantrag
Was gehört in einen Bauantrag?
Was gehört in einen Bauantrag?
Ein Bauantrag umfasst verschiedene Dokumente und Nachweise, damit die Behörde Ihr Bauvorhaben prüfen und genehmigen kann. Zu den wichtigsten Bestandteilen gehören:
- Antragsformular:
Dieses Formular enthält grundlegende Angaben zu Ihnen als Bauherr*in, dem Grundstück sowie zur Art und dem Umfang Ihres Bauprojekts. Das Formular erhalten sie auf der Seite des Staatsministeriums für Bau und Wohnen unter (LINK) - Bauzeichnungen:
Hierzu zählen der Lageplan (der das Grundstück und die geplanten Bauwerke zeigt), die Grundrisse aller betroffenen Geschosse, Schnitte (vertikale Ansichten) sowie Ansichten von allen Gebäudeseiten. - Baubeschreibung:
Eine kurze, verständliche Beschreibung des geplanten Bauvorhabens, z. B. welche Nutzung vorgesehen ist, welche Baumaterialien verwendet werden und wie das Gebäude gestaltet wird. - Amtlicher Lageplan mit Nachbarschaftsverzeichnis:
Der amtliche Lageplan ist gegen eine Gebühr bei der örtlichen Behörde oder am Vermessungsamt zu bestellen und darf nicht älter als 6 Monate sein. - Beteiligung der Nachbarn:
Die Nachbarn (gem. Nachbarschaftsverzeichnis) sind an ihren Planungen zu beteiligen. Um Rechtssicherheit zu haben, macht es Sinn, die Nachbarn auf einem separaten Plan unterschreiben zu lassen. Das Dokument ist für ihre Unterlagen bestimmt und muss nicht bei der Genehmigungsbehörde eingereicht werden. - Nachweise und Gutachten:
Abhängig vom Bauvorhaben müssen Sie verschiedene technische Nachweise beibringen, z. B.: Statik (Tragwerksnachweis), Wärmeschutz (Energieeinsparverordnung / Gebäudeenergiegesetz), Schallschutz, Brandschutz, Nachweis zur Einhaltung von Abstandsflächen und Stellplatzpflichten - Unterschriften:
Der Bauantrag muss von ihnen als Bauherrin unterschrieben werden. Bei der Planung mitwirkende Fachleute (Architektinnen, Ingenieur*innen) unterschreiben ebenfalls die Pläne und Nachweise.
Wichtige Hinweise:
Je nach Art und Umfang Ihres Bauvorhabens kann das Bauamt weitere Unterlagen anfordern, z. B. Umweltgutachten, Freiflächengestaltungspläne oder spezielle Genehmigungen bei denkmalgeschützten Gebäuden. Deshalb empfiehlt es sich, vor der Antragstellung frühzeitig mit dem örtlichen Bauamt Kontakt aufzunehmen, um eine individuelle Beratung zu erhalten.
Welche Arten von Bauanträgen gibt es?
Welche Arten von Bauanträgen gibt es?
Art des Bauantrags | Wann wird er verwendet? | Einreichung bei |
Baugenehmigungsverfahren | Für größere oder komplexe Bauvorhaben, bei denen alle rechtlichen Anforderungen geprüft werden | ✅ Landratsamt |
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren | Für Wohngebäude oder vergleichbare Vorhaben nach Art. 58 BayBO, mit eingeschränkter Prüfung durch die Behörde | ✅ Landratsamt |
Genehmigungsfreistellungsverfahren | Bei Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn alle Vorgaben eingehalten werden. | ✅ Gemeinde (Weiterleitung an das Landratsamt) |
Bauvoranfrage | Zur Klärung einzelner Fragen vor einem Bauantrag (z. B. Zulässigkeit der Nutzung) | ✅ Gemeinde |
Antrag auf Vorbescheid | Vorstufe zum Bauantrag. Hat rechtliche Bindung | ✅ Landratsamt |
Teilbaugenehmigung | Wenn mit einzelnen Bauabschnitten vor vollständiger Genehmigung begonnen werden soll | ✅ Landratsamt |
Antrag auf Abweichung / Ausnahme / Befreiung | Wenn vom Baurecht oder Bebauungsplan abgewichen werden soll | ✅ Gemeinde (Weiterleitung an das Landratsamt) |
Wichtige Hinweise:
- Die Entscheidung über die Baugenehmigung trifft immer die untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Roth).
- Die Gemeinde wird über die gemeindliche Stellungnahme über das Vorhaben beteiligt. Das Landratsamt kann die gemeindliche Stellungnahme in bestimmten Fällen ersetzen.
Sonderfall: Um- und Anbauten im Dachgeschoss
Was ist bei Dachgeschossausbauten und Dachgauben zu beachten?
Was ist bei Dachgeschossausbauten und Dachgauben zu beachten?
Seit der Neuregelung in Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 Bayerische Bauordnung (BayBO) sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken sowie die Errichtung von Dachgauben und im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude (in der mind. eine Wohnung vorhanden ist) genehmigungsfrei, sofern dabei weder die Dachkonstruktion noch die äußere Gestalt des Gebäudes (mit Ausnahme der Dachgauben) verändert wird.
Was bedeutet das für Bauherrinnen und Bauherren?
- Ein Dachgeschoss kann ohne Baugenehmigung zu Wohnraum ausgebaut werden.
- Auch Dachgauben dürfen ohne Genehmigung errichtet werden, wenn sie Teil eines solchen Dachgeschossausbaus sind.
- Dies gilt auch nachträglich für bestehende Wohnungen im Dachgeschoss.
- Nicht genehmigungsfrei sind Dachgauben, die in einem Dachgeschoss eingebaut werden sollen, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird (z. B. Lagerfläche).
Wie viele Stellplätze muss ich einplanen?
Wie viele Stellplätze muss ich einplanen?
Beim Bau eines Gebäudes, insbesondere bei Wohn- und Gewerbebauten, ist zu beachten, dass ausreichend Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder nachgewiesen werden müssen.
Die Stellplatzpflicht ist Teil des Bauantragverfahrens: die Stellplatzprüfung muss daher bereits bei der Planung berücksichtigt und festgelegt werden. Die genauen Anforderungen sind in der Stellplatzsatzung der Stadt Hilpoltstein oder im Bebauungsplan direkt geregelt.
Wie sind Dachgauben definiert?
Wie sind Dachgauben definiert?
- Die äußere Erscheinung des Gebäudes darf nur durch die Dachgauben verändert werden.
- Andere Veränderungen (z. B. Anbauten, außenliegende Treppen, Dachanhebung) machen eine Baugenehmigung erforderlich.
- Eine Dachgaube ist von der Dachfläche umschlossen (innerhalb der Dachflächen)
- Deutliche Abstände von Ortgängen und Traufe
- Hauptdach muss klar erkennbar sein
- keine aufgehende Außenwand (kein sog. Zwerchhaus, keine komplette Geschossanhebung)
- max. 2/3 der Dachflächen
(Auflistung nicht abschließend)
Sonstige Hinweise und Regelungen
Gibt es besondere Vorschriften, wenn ich in der Innenstadt bauen möchte?
Gibt es besondere Vorschriften, wenn ich in der Innenstadt bauen möchte?
Im Rahmen der Städtebauförderung werden sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich große Anstrengungen unternommen, das überlieferte Stadtbild bei Gebäuden, Verkehrsflächen und Plätzen zu erhalten oder wiederherzustellen. Hochwertige, moderne Architektur ist nicht ausgeschlossen, wenn dadurch der Gesamteindruck nicht gestört wird. Über eine Gestaltungssatzung soll sichergestellt werden, dass sich Um- und Neubauten sowie Werbeanlagen harmonisch in das Stadtbild einfügen.
Ab wann wird der Bau von Kinderspielplätzen vorgeschrieben?
Ab wann wird der Bau von Kinderspielplätzen vorgeschrieben?
Ab einer Größe von mehr als fünf Wohnungen ist die Errichtung eines Kinderspielplatzes im gesamten Stadtgebiet Hilpoltstein und allen Ortsteilen einzuplanen. Dies gilt nicht bei Nutzungsänderungen. Der Spielplatz ist zu errichten, auszustatten und entsprechend zu unterhalten. Alle Informationen und Vorgaben finden Sie in der Satzung zur Einführung einer Pflicht zum Nachweis eines Spielplatzes für Kinder der Stadt Hilpoltstein (PDF-Dokument, 65,16 KB, 28.10.2025) (Kinderspielplatzsatzung) vom 02.10.2025
Wo bekomme ich Unterstützung zu nachhaltigem Bauen und Sanieren?
Wo bekomme ich Unterstützung zu nachhaltigem Bauen und Sanieren?
Die Energieberatung beim Bauvorhaben ist ein wichtiger Baustein für nachhaltiges und wirtschaftliches Bauen.
Sie hilft nicht nur beim Einhalten gesetzlicher Vorgaben, sondern zeigt auch konkrete Wege auf, Energie und Kosten zu sparen, den Gebäudewert zu steigern und die Umwelt zu schonen. Eine gesetzlich verpflichtende Energieberatung ist in Deutschland nur in bestimmten Fällen vorgeschrieben – insbesondere im Zusammenhang mit Sanierungen oder Förderprogrammen. Beim Neubau ist sie nicht generell gesetzlich vorgeschrieben, kann aber indirekt notwendig sein, um die gesetzlichen Anforderungen korrekt umzusetzen.
Für den Landkreis Roth ist die Unabhängige EnergieBeratungsAgentur, kurz ENA, Roth, zuständig. Eine neutrale, unabhängige und praxisnahe Einrichtung für alle Fragen rund um das Thema "Energieverbrauch". Egal ob Eigentum, Miete oder Neubau – die ENA bietet in Zusammenarbeit mit der Stadt Hilpoltstein einmal im Monat eine kostenlose Beratung zu Energiesparmaßnahmen an. Die aktuellen Termine finden Sie im Veranstaltungskalender. Eine vorherige Anmeldung ist erforderlich und muss spätestens zwei Tage vor dem Termin unter der Telefonnummer Telefonnummer: 09174 978 405 erfolgen.